FAQ

A Regularização Fundiária Urbana (REURB) é um é um conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à regularização de núcleos urbanos informais consolidados (quadras, bairros ou cidades inteiras) com a consequente titulação dos ocupantes de cada unidade imobiliária (lote, casa, apartamento, ponto comercial e imóveis públicos).

A REURB não se limita à titulação final do imóvel do possuidor, mas também à correção de problemas oriundos da ocupação irregular, como a instalação de equipamentos públicos, água, luz, calçamento, ordenação do trânsito etc.

A REURB, portanto, tem como objetivo promover o direito social à moradia, a redução de desigualdades sociais, a defesa do meio ambiente e a garantia da função social da propriedade.

Inegavelmente, proporciona a concretização dos Direitos Humanos e dos Direitos Fundamentais, dentre eles o direito a uma moradia digna e regular. É, na verdade, um grande processo de inclusão social, que reconhece e legaliza a moradia dos cidadãos.

A REURB pode ser vista como uma oportunidade para os cidadãos resolverem um grande e antigo problema de falta de titulação de suas casas e, também, evitar transtornos futuros.

 Vale destacar que a regularização do imóvel através da REURB tem um custo financeiro infinitamente menor do que outras modalidades de regularização, como a usucapião.

Além disso, alguns cidadãos possuem direito à gratuidade para todos os atos necessários à regularização do seu imóvel, inclusive o registro imobiliário.

REURB - Benefícios ao cidadão:

• Passa a ser dono do imóvel, o proprietário real do bem. Sem a documentação correta, ele é apenas possuidor;
• Realiza a transmissão segura da propriedade para os seus herdeiros, através da herança;
• Obtém financiamento junto às instituições bancárias e de crédito, oferecendo o imóvel em garantia;
• Pode vender seu imóvel através de financiamento habitacional, o que facilita a negociação;
• Consegue aumento de seu ativo financeiro, já que o imóvel regularizado é mais valorizado.

REURB - Benefícios ao município:

• Mantem o equilíbrio social;
•  Fomento do comércio local;
•  Aumento da arrecadação de imposto do município por meio do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), bem como o aumento da receita com ISS e IPTU;
• Atualização do cadastro imobiliário do município;

A REURB incorpora áreas informais ao planejamento urbano formal, o que facilita a implementação de projetos sustentáveis.

• Imóveis sem qualquer registro imobiliário (seja matrícula, seja transcrição);
• Imóveis públicos com parcelamento irregular do solo e com irregularidade na ocupação (ocupados por particulares sem títulos de posse, por exemplo);
• Imóveis particulares com parcelamento irregular do solo e com irregularidade na ocupação (ocupação sem titulação);
• Imóveis particulares com registro imobiliário, parcelado regularmente, porém, com transmissões formalizadas por títulos públicos ou particulares, sem registro imobiliário;
• Imóveis particulares com registro imobiliário, parcelado regularmente, sem titulação final ao ocupante;
• Parcelamento do solo clandestino (sem aprovação da municipalidade e sem registro imobiliário);
• Parcelamento do solo irregular em áreas de proteção ambiental;
• Imóveis com irregularidade na construção;
• Imóveis com irregularidade (ausência) na instituição de condomínio.

É aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo município.

A Legitimação de Posse, instrumento exclusivo da REURB, constitui um ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto de regularização, sendo conversível em direito real de propriedade decorrido o prazo de 05 (cinco) anos de seu registro, atendidas as condições legais.

Loteamento é a subdivisão de uma grande área de terra em lotes menores, destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

O responsável é o loteador, que pode ser pessoa física, pessoa jurídica ou até mesmo um órgão público. O projeto de loteamento deverá ser aprovado pela prefeitura municipal e registrado no cartório de registro de imóveis competente. Sem estas duas condições, estaremos diante de um loteamento clandestino.

Qualquer que seja o loteador, as vendas dos lotes só poderão ocorrer após o registro do loteamento no cartório.

A matrícula é o documento do cartório de registro de imóveis que contém todas as informações sobre um imóvel, como sua a localização, descrição e proprietários. É como uma “certidão de nascimento” do imóvel, onde constarão além das informações, todas as transações e ocorrências envolvendo o bem ao longo da vida.

Importante destacar que cada imóvel deve ter apenas uma matrícula e cada matrícula somente pode abranger um único imóvel. Algo diferente disso indica irregularidade.

O cidadão pode ter acesso a este documento através de certidão emitida pelo cartório de registro de imóveis, sendo certo que se trata de um documento imprescindível para a segurança jurídica nas transações imobiliárias.

Para o cidadão ter a certeza de que é o proprietário do bem imóvel, deve verificar se na matrícula consta esta informação. Caso contrário, deverá providenciar o registro do título pendente (escritura pública, formal de partilha etc.) ou buscar outra forma de regularização.

Qualquer legitimado pela lei pode requerer a REURB à prefeitura municipal, onde será processado o procedimento de regularização fundiária. São legitimados para requerer a REURB a União, os estados, o Distrito Federal e os municípios; os beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores; a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes e o Ministério Público.

Dentre os documentos do procedimento de regularização fundiária, deverá haver o projeto de regularização fundiária, que conterá o detalhamento do perímetro da gleba, memoriais descritivos dos lotes particulares e das áreas públicas, estudo da situação ambiental, urbanística, jurídica e das desconformidades, bem como as propostas de solução e meios de adequação, cronograma da infraestrutura essencial, termos de compromisso pela sua execução e eventuais estudos técnicos ambientais e estudos de áreas de risco.

A CRF é o ato administrativo de aprovação da regularização fundiária, que acompanhará o projeto aprovado e deverá conter, dentre outras informações, o nome e a localização do núcleo urbano regularizado, as unidades aprovadas e a listagem dos ocupantes que tenham adquirido as respectivas unidades regularizadas.

Tal documento, expedido pelo município ao final do procedimento da REURB, terá seu registro promovido pelo cartório de registro de imóveis competente, com a consequente abertura de matrícula para cada uma das unidades imobiliárias regularizadas e titulação destes imóveis para cada um dos beneficiados.

A Legitimação Fundiária é uma modalidade de titulação trazida pela Lei Federal nº 13.465/17 como sendo uma forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da REURB, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016.

A listagem dos ocupantes com a concessão da legitimação fundiária, uma vez expedida pela prefeitura municipal, será levada à registro no cartório de Registro de imóveis, sem necessidade de lavratura de escritura pública tampouco recolhimento de ITBI ou ITCD, tem o poder de transmitir a propriedade para os beneficiários.

Em linhas gerais, possuidor é todo aquele que exerce, de fato, algum dos poderes inerentes à propriedade. O possuidor não tem o título que comprove a sua propriedade, mas age como se dono fosse. Já o proprietário é aquele que tem a faculdade de usar, gozar, dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Aquele cidadão que tem apenas da posse do imóvel deve buscar alcançar a propriedade plena do bem, de modo a garantir todos os direitos inerentes ao mesmo.