No Brasil, a população que mora em condições de informalidade cresceu na última década. Dados divulgados pelo Censo 2022 e pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) mostram que o número chegou a 16,4 milhões de pessoas, cerca de 8,1% do total de brasileiros.
Esta ocupação desordenada é um fenômeno geográfico e social, sobretudo no Brasil, e ocorre quando as pessoas ocupam uma determinada área ou certo lugar de maneira não planejada, de modo desorganizado. São indivíduos que passam a habitar um espaço físico sem uma prévia análise dos efeitos dessa ocupação.
Nesse contexto, não são levadas em consideração as consequências que tal ocupação podem causar tanto ao ambiente quanto, a médio ou longo prazo, às pessoas que realizam a ocupação desordenada. Vale reforçar o nosso entendimento de que a responsabilidade por esse movimento deve ser também atribuída aos governantes (como Estado, de modo geral) por não tomarem as medidas adequadas à contenção desse fenômeno.
E essa crescente problemática social, que não é facilmente equacionada pelo Plano Diretor das cidades, demonstra a urgente necessidade de uma conscientização da sociedade e, principalmente dos órgãos públicos, que são responsáveis pela gestão e fiscalização das áreas rurais e urbanas.
Embora o ideal seja o crescimento ordenado das cidades, fato é que contamos hoje com um alarmante número de irregularidades no Brasil. Como resposta a essa problemática, surge o processo de Regularização Fundiária Urbana, mais conhecido como REURB, de forma a garantir a segurança jurídica dos ocupantes de imóveis irregulares no Brasil, bem como cumprir o direito à moradia de qualquer cidadão.
Conheça o que é a Regularização Fundiária
De acordo com a Lei 13.465/2017, a Regularização Fundiária Urbana (REURB), é um processo administrativo que tem por finalidade a regularização dos núcleos urbanos informais, de forma a inserir o imóvel no sistema registral brasileiro e no mercado formal. Essa iniciativa contribui para a geração de emprego e renda nas comunidades, garante acesso ao crédito, permite a criação de direitos reais aos ocupantes das suas respectivas áreas, além de atender à função social da propriedade e promover eficiência no uso e ocupação do solo. A Regularização Fundiária possibilita a legitimação do imóvel e garante que aquelas áreas urbanas consideradas informais sejam regularizadas em nome de seus moradores.
“A REURB Abrange medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais destinadas à incorporação dos núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial urbano e à titulação de seus ocupantes”. Scavone Jr., Luiz Antonio. Direito Imobiliário (p. 144).
Conheça as modalidades de REURB
Na forma do artigo 13 da Lei 13.465/2017, a REURB compreende duas modalidades, sendo:
REURB-S: Regularização fundiária de Interesse Social
Aplica-se aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal. Nesse caso, as pessoas receberão gratuitamente do Poder Público o registro do imóvel e toda a infraestrutura básica.
É importante destacar que o critério de renda será “declarado por ato do poder Executivo Municipal”, cabendo ao município determinar o teto da renda para fins de REURB-S. Em caso de omissão legislativa municipal, aplicar-se-á o valor fixado pela lei federal, qual seja, até 5 salários mínimos.
Em regra, também será responsabilidade do poder municipal arcar com os todos os custos para a regularização desse processo, incluindo a infraestrutura necessária, assim como os projetos, licenças etc. Ou seja, a família incluída na modalidade de interesse social, quando promovida pelo município, não terá qualquer ônus com a REURB.
REURB-E: Regularização Fundiária de Interesse Específico
É aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese da REURB-S. Nessa modalidade, em regra, o particular deverá custear toda a infraestrutura a ser definida no projeto de regularização da região e demais custos necessários, inclusive os cartorários.
Quem pode requerer a REURB?
São legitimados para solicitar a REURB: A União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta; os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações e certas organizações sociais; os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores; a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e o Ministério Público.
Ao final do procedimento de REURB, o Poder Público expedirá a Certidão de Regularização Fundiária (CRF), e a titulação dos ocupantes poderá acontecer por Legitimação Fundiária ou por Legitimação de Posse. A primeira dá direito ao registro do direito real de propriedade definitiva. Já a segunda, confere o título de posse, que poderá ser convertida em direito real de propriedade assim que cumpridos os requisitos necessários.
A REURB tem sido por muitos anos um objetivo de diversos governos. Entretanto, esse processo tem esbarrado em inúmeros fatores que dificultam a sua realização efetiva, como a motivação apenas política e comercial. Ou seja, as normas são abrandadas, mas não ao ponto de efetivarem o direito de propriedade de forma conclusiva.
Cabem aos envolvidos no processo de REURB (Prefeituras, Cartórios, população beneficiada, prestadores de serviços públicos, Ministério Público, Judiciário, Defensoria Pública) uma posição mais proativa, a fim de concretizar o direito de propriedade. Desafios irão existir, mas é necessária a motivação correta – comprometimento, uma cidade sustentável com seus imóveis regularizados e, especialmente, com uma melhor qualidade de vida. Somente desta forma, o programa trará resultados. POIS SÓ É DONO QUEM REGISTRA!